Дети – привилегированные собственники
Подробно о правах детей при регистрации недвижимости 

Если попытаться сформулировать универсальный подход законодателя к соблюдению интересов маленьких собственников при сделках с недвижимостью, то недалек от истины принцип: запрещено все, что может нанести ущерб. 
Но сначала заметим, что закон (Гражданский кодекс РФ – ГК РФ) делит детей на малолетних, до 14 лет, и несовершеннолетних, от 14 до 18 лет.
За малолетних в сделках участвуют родители (законные представители).
Несовершеннолетние с письменного согласия родителей (законных представителей) самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.п. 
Законные представители ребенка - его родители либо усыновители. Если таковых нет (умерли, лишены родительских прав и т. д.), законным представителем для малолетних является опекун, для несовершеннолетних – попечитель.  
Какие документы подтверждают право законных представителей совершать юридически значимые действия в интересах детей?
Для родителей – паспорт и свидетельство о рождении ребенка;
для усыновителей – свидетельство об усыновлении;
для  опекунов и попечителей – документы, полученные в  органах местного самоуправления.
для ребенка из приемной семьи -  документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.
Для воспитанника государственного учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуном является руководитель данного учреждения. Он действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иное лицо представляет доверенность, подтверждающую  его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением). 
Кроме стандартного «взрослого» пакета документов, при сделках с участием детей необходимы следующие документы:
- документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего, 
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК); 
- письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК); 
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК); 
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК). 
Без этих документов в государственной регистрации сделки будет оказано.
Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным в следующих случаях: 
- сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду; 
- отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему; 
- передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование; 
- передача имущества несовершеннолетнего в залог; 
- отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в  приватизации, отказ от наследства; 
- раздел имущества несовершеннолетнего; 
- сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего; 
- отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. 
Примечательно, что принцип «запрещено все, что может нанести ущерб» по закону соблюдается и в ситуациях, когда дети не отчуждают, а приобретают имущество -  например, ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки. 
Некоторые сделки с участием несовершеннолетних вообще запрещены.
Так, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование.  Также им запрещено представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п.3 ст. 37 ГК).
С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 Семейного кодекса (СК),  названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей. 
Запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего. 
Кроме того, в соответствии со ст. 575 ГК не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка. 
Все эти особенности необходимо учитывать, если одна из сторон имеет детей в качестве участников сделки. 
Управление Росреестра по Ивановской области